Пермская краевая газета

Основана в ноябре 1917 года. Учредитель
и издатель — АО «Газета «Звезда»

Вторник 24 октября 2017 года

все 100 лет Звезда

Новости

12:24  05.07.17 Бизнес

Мечты о строительстве миллиона квадратных метров жилья в Пермском крае постепенно уходят в прошлое. Дай бог в этом году полмиллиона построить…

Рынок недвижимости стоит на месте, квартиры продаются из рук вон плохо. Что ждет его в будущем? Какие тенденции царят на рынке жилья? Об этом мы беседуем с вице-президентом «Российской гильдии риелторов», директором по развитию агентства недвижимости «Территория» Екатериной Пахомовой.

– Екатерина Леонидовна, каковы основные тенденции на рынке недвижимости?

– Если говорить о рынке новостроек, то почти все российские регионы зафиксировали стагнацию цен на жилье. Цены особо не двигаются ни вверх, ни вниз. Причем стоимость квартир на разных стадиях строительства дома – от его закладки до завершения – практически не меняется. Если раньше квартиры на стадии котлована стоили значительно дешевле готовых квартир, то на сегодняшний день разница между ними невелика.

Лаг между ценой квартиры на стадии котлована и ценой готовой квартиры становится всё меньше и меньше. Что касается вторичного жилья, то тут ситуация такова: спрос на старые объекты низкой ликвидности, возрастом более двадцати лет, падает, цены на них снижаются.

Жилье возрастом до десяти лет в домах, сделанных по индивидуальным проектам, пользуется хорошим спросом и потому стоит дорого. А вот жилье бизнес-класса стоимостью от 5 миллионов рублей и выше продается очень сложно.

– Почему?

– Те, кто в свое время купил такие квартиры, просто не имеют возможности улучшить свои жилищные условия. Еще один нынешний тренд: увеличивается уровень продаж в сегменте индивидуального жилищного строительства. Причина: те, кто раньше покупал дорогие квартиры, стали покупать индивидуальные жилые дома.

– Получается, что объемы строительства жилья сократились не только в Пермском крае, но и в других регионах страны?

– Да, объемы строительства сократились во всех регионах страны. Застройщики прямым текстом говорят о том, что им приходится замораживать строительство на новых площадках. В том же Екатеринбурге на сегодняшний день в уже сданных новостройках не распродано более 3 тысяч квартир! В Перми такой ужасающей цифры пока нет, но тем не менее. И такая тенденция продолжается уже больше года.

– И снова вопрос: почему?

– Парадокс состоит в том, что пока дом строится, спрос на него есть. Но как только дом сдается, когда, казалось бы, всё, дом сдан, люди должны расслабиться, проблем никаких, покупай и живи – квартиры в доме перестают продаваться. Потому что люди покупают мечту. У наших граждан есть какая-то сложившаяся только в их головах картинка, которую они себе представляют. эту картинку они и покупают.

Когда же дом готов, их картинка с реальностью каким-то образом вдруг не совпадает. От этого в Перми тоже есть ряд нераспроданных квартир в готовых домах. Раньше такого никогда не было. Более того, еще три-четыре года назад квартиры в домах продавались на 50-процентной стадии готовности дома. Сейчас – нет.

И в такой ситуации мы будем жить еще достаточно долго. Хотя, по самым оптимистичным прогнозам аналитиков, с 2019 года начнется рост спроса – и ситуация на строительном рынке хоть как-то нормализуется.

– Люди уезжают из Пермского края. Вы это чувствуете?

– Чувствуем. В год только наша компания осуществляет не менее десяти сделок в других регионах.

– И какие это города?

– Самый высокий процент – это Питер. Далее идут Москва, Казань, Ростов, Екатеринбург, Сочи. По этим городам объем сделок у нас стабилен. Недавно наши клиенты продали прекрасный дом в Запруде и купили квартиру в Крыму.

– Каковы основные драйверы роста спроса с 2019 года?

– Первый драйвер состоит в том, что спрос на жилье в Пермском крае не удовлетворен. И говорить о том, что рынок жилья Пермского края перенасыщен, абсолютно неправильно. Просто у людей нет денег. Если сравнить, сколько квадратных метров многоквартирного жилья было построено в расчете на одного человека в течение последних пяти лет в Перми, с другими российскими городами, то картинка сложится далеко не в нашу пользу.

В Екатеринбурге – 3,5 квадратного метра на человека, в Новосибирске – 4,4, в Ростове-на-Дону – 4,7, в Воронеже – 4,5, в Челябинске – 3,2. В Перми – 2,5 квадратного метра. То есть на самом деле жилья в Перми недостаточно, но платежеспособного спроса нет. И второй драйвер – ипотека.

– А вот об этом хотелось бы поподробнее…

– Процент сделок с ипотекой за последнее время увеличился во много раз. Если раньше застройщики продавали с помощью ипотеки 15–20 процентов жилья, то сейчас – 50 процентов и выше. Более того, в Перми есть застройщики, которые продают с помощью ипотеки 90 процентов своих квартир! Это еще раз говорит о том, что наличных денег у людей нет.

– Наконец-то люди перестали бояться ипотеки – раньше все говорили, что это кабала. Это же хорошо?

– А вот неизвестно, хорошо это или плохо. Процентная ставка по ипотеке снижается, застройщики и банки предлагают свои ипотечные программы, народ берет ипотеку валом. С одной стороны, ипотека – это на сегодняшний день единственный механизм стимулирования спроса на жилье в нашем регионе, это точно. Процентная ставка снижается, первоначальный взнос за квартиру уменьшается.

У какого-то застройщика до 10 процентов от стоимости квартиры, кто-то продает свои квартиры вообще без первоначального взноса. Хорошо. Но, с другой стороны, к чему это может привести? Доступность ипотеки становится выше, люди берут больше – значит, растет риск невозврата. Сегодня человек зарабатывает – завтра нет, и к чему приведет надувание этого пузыря, еще не известно.

Политика банков понятна: им выгодно раздать как можно больше кредитов и придумать как можно больше сервисов для поиска квартир. Людей тоже можно понять: они хотят жить здесь и сейчас, а не ждать светлого будущего…

– Так более того, банки дают ипотеку под любые рисунки. Отсюда в Перми столько обманутых дольщиков, многие из которых сейчас сидят без денег, без квартир и с ипотекой…

– Конечно, банки смотрят историю застройщика, его платежеспособность, откуда он берет деньги, какие ресурсы использует, каковы его активы. В Пермском крае существуют крупные застройщики, которых ведущие ипотечные банки не кредитуют. Хотя они строят, и объемы строительства у них приличные. Некоторых кредитуют только тогда, когда дом достиг 30–40-процентной готовности. Потому я бы не сказала, что банки кредитуют всех кого ни попадя.

– Как же быть тогда с обманутыми дольщиками того же «Классика» или Первого Пермского микрорайона?

– Первый Пермский микрорайон – это вообще отдельная тема. Там привлекали деньги дольщиков под госгарантии, под программу развития жилищного строительства (РЖС), никто не думал, что там что-то может случиться. Что касается «Классика», то компания много лет строила, причем строила по договорам долевого участия. И банки кредитовали застройщика, потому что видели, что он реально строит.

Такая ситуация не только в Перми, но и в других городах России, где некоторые застройщики также не справляются со своими обязательствами, продлевают сроки строительства или совсем замораживают уже начатые проекты.

– Недавно в интервью газете «Звезда» заместитель председателя правительства, министр строительства и архитектуры Пермского края Михаил Сюткин рассказал, что страхование договоров долевого участия в нашей стране не работает. Вы с ним согласны?

– Да, согласна, страхование договоров долевого участия в нашей стране не работает. Пример – дом в Перми на улице Решетникова, 18, застройщик – «СИМ-Групп». Дом должны были сдать в первом квартале 2015 года. Но застройщик – банкрот. У всех покупателей квартир договоры долевого участия, всё оформлено официально, застраховано в страховой компании.

Ничего никому не выплачено, никто не наказан, обманутые дольщики стучатся во все двери и ничего сделать не могут. И из-за таких вот застройщиков страдает весь строительный рынок.

– Какие застройщики останутся на пермском строительном рынке в ближайшее время?

– Останутся те застройщики, которые делают ставки на качество жилья. Те, которые реально хотят создать продукт и у которых всё продумано до мелочей. Начиная от названия, заканчивая позиционированием и «фишкой», которая отличает тот или иной объект. Вот у таких застройщиков есть будущее.

– Одно время в Перми были очень популярны квартиры-студии. Смотрю по рекламе – сегодня застройщики предлагают их всё меньше и меньше. Почему?

– Потому что сейчас, по мнению аналитиков Российской гильдии риелторов, наш город обеспечен ими на годы вперед. Этот формат жилья очень быстро теряет популярность, потому что это, по сути, комната. А комнаты традиционно пользуются низким спросом. Самый главный тренд сегодня – повышение качества проекта при снижении себестоимости строительства.

– По каким критериям стоит выбирать застройщика?

– Когда мы разговариваем с клиентами, по каким критериям выбирать застройщиков, мы даем несколько советов. Первое – кредитуют или не кредитуют банки. Второе – на каких условиях кредитуют: под залог или напрямую. Далее – что в заделе у строительной компании: единичные площадки или несколько площадок. Потому что компания не может существовать, если у нее в заделе нет строительных площадок.

Плюс смотрите декларацию: откуда деньги, на что строят, какие задолженности, предыдущие проекты. Нужно собирать информацию обо всём, но главное – смотреть на цены. Ведь существует рынок, и этим всё сказано. Если цена за квадратный метр жилья у какого-то застройщика становится ниже рыночной на 10–25–30 процентов, то это уже серьезный звоночек. Потому что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

– То есть дешевые квартиры лучше не брать?

– Либо заплатите за свое спокойствие, купив квартиру у нормального застройщика, либо – если вам ни жить ни быть хочется купить жилье в определенном доме у конкретного не совсем понятного застройщика – подождите, пока построят часть дома. Дождитесь, чтобы хотя бы начали строить стены первых двух-трех этажей.

Потому что это будет означать, что в дом уже вложились и шансы на то, что он все-таки будет достроен, есть. Хотя в этом случае также нужно смотреть, сколько квартир в доме продано и за счет каких денег строится дом. Если только за счет дольщиков, лучше не связываться.

– Со строителями всё понятно. А как будут жить в ближайшее время риелторы?

– Если говорить о риелторской услуге, то она должна пройти колоссальную трансформацию. Просто оказать услугу, выставив рекламное объявление, уже нельзя. Более того, сегодня это вообще не услуга. Это ерунда. Кроме того, очень многие риелторские компании уходят с бесплатных интернет-сайтов. Потому что объявления на таких сайтах не работают.

Многие ресурсы превратились в мусорку, где слишком много нерадивых специалистов и откровенных мошенников. Выставляются объявления-утки, продаются квартиры, которых в помине нет, по невероятно дешевой цене, чтобы зацепить клиента, заманить всеми правдами и неправдами, заключить кабальный договор и взять с него деньги.

Так сегодня работать нельзя! Плюс сами люди должны понять, что не нужно вестись на дешевизну, которая ничем не подкреплена, – потерять можно гораздо больше.

– Что такое качественная риелторская услуга сегодня?

– Люди стали более требовательны, за меньшие деньги они хотят лучшего отношения и более высокого качества работы риелтора. Нужны видеоролики объектов, качественное видео. Интересный текст, грамотные презентации, а не просто «метраж 20 кв. м». Важно знание инфраструктуры, людям нужен тест-драйв района: какие школы рядом, сколько детских садов, магазины, остановки, соседи, ТСЖ, когда был капитальный ремонт…

Самим узнавать эти вещи сложно. Несколько лет назад мы точно знали, за какое время сможем продать объект. Сейчас угадать этот срок невозможно – пермяки могут искать новое жилье годами. С рынка уже начали уходить, а вскоре исчезнут совсем агентства универсальных специалистов, которые не имеют высокого авторитета и достаточных компетенций.

В будущем, возможно, рынком завладеют частные риелторы, которые являются высококвалифицированными специалистами, но при этом не несут большие расходы на содержание фирмы. За счет этого их услуги стоят дешевле и вместе с тем не теряют в качестве.

– Застройщики начали работать с риелторами или, как раньше, предпочитают продавать свои квартиры сами?

– Сегодня все застройщики готовы работать с риелторами. Хотя еще пять лет назад у строительных компаний были свои отделы продаж и с риелторами они вообще не работали. Это мягко говоря. Если жестко, то об риелторов буквально ноги вытирали. Я сама была свидетелем того, как агенты компании-застройщика отчитывали покупателя: мол, зачем вы пришли с риелтором?

Плюс на строительном рынке Пермского края идет смена лидеров. Советские монстры рынка, которые предлагали просто жилье и, по сути, брали свое объемами строительства, постепенно уходят. Их сменят новые лидеры, предлагающие не объемы, а качественное жилье с продуманной от «а» до «я» концепцией.

Беседовал Андрей СТРЕЛЬНИКОВ



Copyright «Звезда» © При использовании материалов ссылка на zwezda.perm.ru обязательна!
Подписывайтесь на Telegram, Twitter, Facebook или ВКонтакте газеты «Звезда»!

К списку новостей

Фоторепортаж

Глава Прикамья - интервью на старте

<>

Фото 1 / 1

Календарь
Самые комментируемые

за неделю за месяц