Письмо в редакцию Подписка на новости
Ок
Пермская краевая газета

Основана в ноябре 1917 года. Учредитель
и издатель — АО «Газета «Звезда»

Вторник 19 сентября 2017 года

все 100 лет Звезда

Новости

16:37  02.06.17 Бизнес

«Если дом только начали строить, а большинство квартир в нём продано, стоит сильно подумать: влезать ли в такое долевое строительство? Застройщик хочет дом построить или сбежать с деньгами дольщиков?»

Ранее глава региона поручил сотрудникам краевого минстроя найти возможности расширить перечень дольщиков, которые могут рассчитывать на финансовую поддержку из краевого бюджета. А также предложил разработать нормативно-правовые акты, позволяющие изыскать эти необходимые средства в бюджете.

Пятого июня на базе Общественной палаты начнется общественное обсуждение мер социальной поддержки граждан, которые пострадали от действий недобросовестных застройщиков. Подготовил их пермский минстрой.

В преддверии обсуждения «Звезда» побеседовала с заместителем председателя правительства, министром строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пермского края Михаилом Сюткиным. Тема разговора – как не пополнить ряды обманутых дольщиков Пермского края и не оказаться в сложной жизненной ситуации.

– Михаил Валерьевич, начнем с того, стоит ли сегодня вообще рисковать и влезать в долевое строительство, если есть огромный выбор готовых квартир?

– Уровень запросов наших граждан к качеству жилья растет. Людям уже не хочется жить в квартирах, которые спроектированы в 60–70 годах. Участие в долевом строительстве как раз и дает людям возможность получить жилье хорошего качества по разумной цене.

Долевое строительство позволяет сэкономить деньги: квартира на стадии строительства дешевле готовой квартиры. Привлечение застройщиками средств долевого участия позволяет заместить более дорогие механизмы финансирования и в конечном счете сделать цену более привлекательной.

Однако нужно понимать, что вхождение в проект на этапе строительства до ввода дома в эксплуатацию – определенный риск. Этими рисками мы занимаемся, но избежать их полностью нельзя.

Купить новое качественное жилье на стадии строительства, но с рисками, либо менее качественное на стадии готовности, но без рисков – здесь каждый должен сделать выбор самостоятельно.

Мы как органы государственной власти должны обеспечить функционирование всех предусмотренных форм контроля за процессом строительства и привлечением денежных средств граждан, а также предоставить максимальное количество информации для того, чтобы у человека была возможность оценить свои
риски.

– Как все-таки отличить застройщика, который действительно построит дом, от мошенников? Ведь тот же пресловутый «Классик» (застройщик самых громких недостроев последнего времени: ЖК «Триумф – 2-я очередь», «Пермские высоты», «Компаунд Живаго» – авт.) поначалу строил, и нельзя сказать, что он изначально хотел собрать с людей деньги и обанкротиться…

– Универсального рецепта нет, но давайте попытаемся разобраться в этом. Первое, на что стоит обращать внимание, – это репутация застройщика. Все данные о нём содержатся в проектной декларации, которая публикуется застройщиком.

Кроме того, нужно обращать внимание на то, от чьего имени застройщик строит свой объект. Если со своего баланса и от своего имени – это одно. И это хорошо. А если застройщик, подобно тому же «Классику», для привлечения граждан создает некие юридические лица – ООО, АО, ОАО, ЖСК в том числе, или компании-клоны, зарегистрированные по одному и тому же адресу, – это не всегда плохо, но однозначно повышает риски граждан.

В декларации застройщика все эти компании-клоны будут видны, поэтому выводы сделать можно. То есть на элементы, когда застройщик пытается отгородиться от своих обязательств перед дольщиками, нужно обращать первостепенное внимание.

Кроме того, есть общий пакет документов: разрешение на строительство, проектная декларация, данные о регистрации государственных прав на земельный участок, на котором ведется строительство, и заключение государственных органов о соответствии застройщика требованиям 214-ФЗ.

Сейчас последнее заключение выдает министерство строительства и ЖКХ Пермского края, с 1 июля этим будет заниматься Инспекция госстройнадзора Пермского края. Весь пакет документов должен находиться в общем доступе на сайте того муниципального образования, которое дало разрешение на строительство.

Смотрите документы, если какой-то бумаги нет – не связывайтесь с этим застройщиком.

– Многие говорят: прежде чем купить квартиру у застройщика, нужно убедиться, что компания имеет полис страхования гражданской ответственности. Насколько мне известно, на сегодняшний день в России еще нигде никому ни разу не заплатили страховку по договору долевого строительства. Потому что если все обманутые дольщики хотя бы одного дома пойдут в страховую и потребуют назад свои деньги, страховая компания рухнет, подобно банку, в который пришли все его вкладчики. Получается, что страховка в нашей стране – фикция?

– Надо признать: на сегодняшний день страхование как мера защиты дольщиков на территории Российской Федерации себя не оправдало. Это общепризнанный факт.

Поэтому с 1 января 2017 года на федеральном уровне принято решение о создании Компенсационного фонда при Министерстве строительства и ЖКХ Российской Федерации. В рамках договоров долевого участия застройщики будут отчислять в этот фонд определенный процент от привлеченных средств граждан.

В течение 2017 года должны быть введены в действие нормативно-правовые акты, которые регулируют действия этого компенсационного фонда, и фонд должен заработать. По большому счету механизм гарантии дольщикам будет подобен механизму, который существует при страховании банковских вкладов.

– Михаил Валерьевич, назовите основные риски строительства домов через механизм жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и через договоры долевого строительства.

– Вообще ЖСК как механизм инвестирования средств граждан однозначно более рискованный, чем договор долевого участия. Связано это, во-первых, с тем, что при договоре долевого участия права граждан достаточно хорошо регламентированы с точки зрения закона о защите прав потребителя.

Договор долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Договор ЖСК в Росреестре не регистрируется. То есть в данном случае всё зависит от честности того, кто ведет реестр ЖСК.

Далее. Договор долевого участия – гражданско-правовой договор, в котором четко прописаны сроки строительства, и опять-таки человек защищен с правовой точки зрения. Что такое ЖСК? Граждане объединились в кооператив для того, чтобы построить дом.

И когда они его построят, в договоре прописать невозможно. И ответственность ЖСК по соблюдению сроков строительства просто фактически не может существовать.

Кроме того, при заключении договора долевого участия есть обязательства застройщика по целевому использованию денежных средств. В ЖСК прямого обязательства, контролируемого надзорными органами, нет.

Контроль за использованием денежных средств осуществляют сами члены строительного кооператива. С учетом того, что доли отдельных граждан в ЖСК очень сильно размыты и доля каждого отдельного участника крайне мала, получить достоверную информацию о том, на что конкретно используются ваши деньги, крайне сложно.

Чтобы закончить разговор на тему «Что лучше: долевка или ЖСК?», озвучу статистику: за последние два года на территории Пермского края введено в эксплуатацию 156 объектов, построенных по договорам долевого участия, доля проблемных домов среди них составила 9 процентов.

По схеме ЖСК в это же время построено 16 объектов, доля проблемных домов – 31 процент. Вот она, реальная картина строительного мира Прикамья сегодня. Смотрите и думайте, прежде чем принимать те или иные решения.

– Еще одна недавняя беда обманутых дольщиков – практики двойных продаж квартир в недостроенном доме…

– Граждане, заключающие договор долевого участия, от двойных продаж застрахованы. Потому что, как я уже говорил, договор долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

В ЖСК же никто от двойных продаж не застрахован: реестр ведь ведет сам ЖСК. Главное правило купли-продажи квартиры – передача денежных средств застройщику должна осуществляться только после государственной регистрации сделки.

Причем по закону застройщик не имеет права менять этот порядок. Хотя некоторые пытаются.

– Считается, что чем выше дом, чем больше у него этажей – тем больше шансов, что он не будет достроен. Это правда?

– Это не так. Скорее вопросы должна вызывать ситуация, при которой практически все квартиры на каком-то объекте проданы на нулевой стадии строительства, на стадии котлована.

Нужно понимать логику застройщика: продавать все квартиры на нулевой стадии ему экономически невыгодно, так как жилье в более высокой степени готовности стоит дороже. А готовые квартиры – еще дороже.

В идеале добросовестный застройщик продает примерно треть квартир на стадии котлована, треть – на стадии стен и треть – после достройки дома.

Если дом только начали строить, а большинство квартир в нём продано, стоит сильно подумать: влезать ли в такое долевое строительство? Застройщик хочет дом построить или сбежать с деньгами дольщиков?

– Сегодня очень много рекламы домов, построенных на землях, предназначенных для индивидуального жилого строительства (ИЖС). По сути, там люди покупают не дешевые квартиры в многоквартирном доме, а долю в виде квартиры в частном жилом доме. Почему ни один подобный дом в Перми пока не снесен и какие подводные камни ждут продавцов и покупателей подобных «квартир»?

– Что касается того, какие подводные камни ждут продавцов и покупателей подобных «квартир», – основных их два. Первый: многоквартирные дома, строящиеся на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, в любой момент могут быть признаны незаконной постройкой и снесены.

Второй: деятельность по привлечению денежных средств граждан для строительства подобных домов незаконна. Для понимания: если постройка может быть признана незаконной и может быть снесена, то деятельность по привлечению средств граждан незаконна изначально, всегда. И подпадает под уголовную ответственность.

Других комментариев быть не может. Вместе с правоохранительными органами мы занимаемся каждым подобным случаем. И приговоры в отношении тех, кто незаконно привлекал деньги на строительство незаконных построек, вступившие в законную силу, в Пермском крае уже есть.

Что же касается «дольщиков» таких домов, то хочется сказать только одно: если человек начинает решать свою жилищную ситуацию незаконным способом, то он может не только лишиться своего жилья, когда приедут сносить его дом.

В данном случае он лишается и механизмов поддержки со стороны государства. Никто нарушенные права компенсировать не будет.

– Но ведь такие дома подключают к коммуникациям, свету, теплу, канализации. Не присутствует ли здесь коррупционная составляющая?

– Дело в том, что технические условия существуют и при строительстве индивидуальных домов. То есть индивидуальный застройщик имеет право обратиться в любые жилищно-коммунальные компании за получением технических условий на присоединение к сетям.

Жилищно-коммунальные компании при этом не являются надзорными органами и не контролируют то, как собственник в будущем собирается использовать построенное здание. По­этому на данном этапе сложно сказать о каких-то коррупционных схемах.

Скорее нужно говорить о следующем: люди легально получают землю под индивидуальный жилой дом, легально просят технические условия на присоединение, после чего нелегально начинают использовать полученную документацию.

Все подобные «многоквартирные» дома, как правило, трехэтажные. Почему? Потому что если объект выше трех этажей, то, во-первых, к нему предъявляются жесткие требования по проектной документации.

Во-вторых – самое главное, – этот объект начинает быть поднадзорным Госстройнадзору Пермского края. Дома трех этажей и ниже Госстройнадзор не контролирует. Нечистые на руку застройщики пользуются этой лазейкой в законе. Потому и строят на участках ИЖС фактически многоквартирные дома.

Сделки по покупке долей в подобных объектах недвижимости проводятся между двумя физлицами, узнать об этом мы можем только от кого-то, случайно. Сигнализируйте нам о таких домах – будем принимать меры.

– Еще одна интересная вещь – банки, которые дают ипотечные кредиты гражданам под договоры долевого строительства с нерадивыми застройщиками. В итоге, когда застройщик оказывается банкротом, обманутый дольщик остается мало того что без квартиры, так еще и с ипотекой. Вы как-то пытаетесь решить эту проблему?

– Для банков такая ситуация тоже невыгодна. Им не нужен злой обманутый дольщик, не желающий платить по кредиту. Квартира в доме, в котором есть проблемы с окончанием строительства, находится в залоге у банка.

Когда мы начинаем принимать меры по достройке объекта, качество этого залогового имущества – дома – сразу же улучшается. На сегодняшний день мы ведем переговоры с банками-кредиторами по реструктуризации ипотечных кредитов на проблемных домах вплоть до момента ввода их в эксплуатацию.

Понятно, что реструктуризировать кредит или нет – это добрая воля банков. Но учитывая, что качество залогового обеспечения благодаря нашим усилиям у них улучшается, считаю, что это достаточный повод идти навстречу обманутым дольщикам. И банки, кстати, смотрят на эту ситуацию конструктивно и готовы к диалогу.

– Какие меры будут приняты правительством Пермского края, чтобы проблемы обманутых дольщиков стали решаться?

– Нам предстоит пройти большой путь, чтобы выполнить поручения главы Пермского края в части социальной поддержки обманутых дольщиков. 5 июня на базе краевой Общественной палаты наше министерство представит проекты пакета нормативно-правовых актов реализации мер поддержки обманутых дольщиков.

Мы всегда на стороне граждан, попавших в сложную жизненную ситуацию, и безусловно будем их поддерживать. Но лучше в такие ситуации всё-таки не попадать. Потому призываю: оценивайте все риски при покупке квартиры у того или иного застройщика. И принимайте правильные решения.

Андрей СТРЕЛЬНИКОВ, фото Владимира БИКМАЕВА


»»» Подписывайтесь на Telegram, Twitter, Facebook или ВКонтакте газеты «Звезда»!

К списку новостей

Фоторепортаж

Большое интервью главы Прикамья

<>

Фото 1 / 1

Календарь
Самые комментируемые

за неделю за месяц